近日，《中国不动产》杂志刊登了记者对九源国际建筑顾问有限公司董事总经理江曼的专访，本次专访以“中国城镇化发展”为主题，江曼总经理根据自身多年从事产业园区和城镇规划的实践经验，在采访中深入的讲解了中国城镇化发展面临的机遇与挑战。全文转载如下：

　　在做规划、建筑的专业人士眼中，到底怎样的城镇化才是合理的，适合人与城市共生长的？九源国际建筑顾问有限公司董事总经理江曼与本刊记者聊了许多。江曼的这些观念与见解，皆来自于她多年对产业新区、产业园区开发规划的参与经历。在此次交谈中，倘若是以一个知识分子的角度来看待曾经的城镇化以及正在到来的新型城镇化，或许更多的是悲天悯人的思虑。

九源国际建筑顾问有限公司董事总经理江曼

　　尽管从新一届政府对新型城镇化的思路上看，前路是光明的，思路是明确的，然而往往在执行当中，出于各种不确定因素的干扰，强势资本有意无意对土地及资源的占有，其结果往往令人沮丧。

　　而且，在江曼，以及其他有着类似忧患意识的专业人士、知识分子们看来，在中国老龄化日趋严重的当下，未来十年是中国发展最关键的十年。基本而言，人口年龄结构对促进经济发展是有影响的，20-39岁基本上是购买力最旺盛的年龄段，而创造力最强的年龄段也集中在20-49岁年龄段中。今天中国已经进入老龄化社会，曾经的人口红利也正在消失，整个国家的发展活力创新活力最关键的也就是未来的这十年，这十年，也是新型城镇化全面发展的十年，江曼满怀忧虑地说，“不管到哪儿我都在呼吁，这十年的时间非常珍贵，一定要珍惜资源，珍惜所做的一切，如果继续糟蹋，就太晚了。”

　　江曼在采访最后说道，我作为一名规划建筑的专业人员，不管资本方站在何种角度考虑项目，我都会在接到项目时尽可能地对土地进行可持续性地良性地利用，从规划的角度。也会尽最大努力去让项目符合当地经济、文化、传统的发展。

　　这样的说法，在这样的具有高级专业素养和操作经验，具有忧国忧民意识的知识分子情怀的人嘴里说出来，的确带来了一些微小的希望。尽管我们心里都清楚，在强大且强势的资本面前，有些事情实难改变。

　　乡愁何处寻
　　采访的开始，江曼提到一个被人们忽略许久的词“乡村规划”。江曼告诉记者，近年来，乡村在建设与发展当中存在的问题越来越突出，例如管理缺位、无序扩展、人居环境差、传统风貌遭到破坏、生态环境遭到破坏、土地被恶意侵占、挂农业之名行其他经营之实等等问题。而造成这些问题的主要原因，是法制建设滞后，也是顶层设计的缺失。

　　江曼提到以往的城镇乃至乡村规划，都是一些在“装在套子里”规划——尤其是在之前土地财政的主导下，我们能看到的一些较为糟糕的例子，就是那些没有考虑“人”的真正需求，没有考虑环境的可持续发展，简单粗暴的规划，不管何种地形地貌，都一律以400米乘以400米格子划分，没有因地制宜地规划和开发。这些是没有顶层设计的产物。

　　让江曼感到振奋的是，在十八届三中全会上提出的“乡愁”一说，足见高层对乡村的规划，生态发展已经提到了一个高度。在以前，城镇化是一蹴而就的，城市化进程更为重要，其诉求方式往往由高速公路、铁路、大马路、高楼、城市综合体这一类城市的标准要素来进行表达，而乡村往往被忽略。

　　而这一次高层提出的“乡愁”再次回归到人性的角度，“乡愁”的表达意味着：蜿蜒山路、小径、稻香、鸟啼虫鸣……这些给予人们无数浪漫的遐思，温暖的回忆，关于根、家乡的记忆。
　　这样柔软的人性化的说辞，再次带给人们深度思考。以往30年的经验，是大量城市化的过程，农村被忽略，贫穷势必导致了大量农村人口涌向城市寻求生存。然而事实是尽管涌来了大量的人，城市却无法给予这些人公平的待遇，没有与城市人同样的待遇，大多数人生存在城市的底层，生活水平并没有得到真正的提高，而农村又因为失去了大量劳动力而变得更加贫穷，耕地被荒废。

　　“乡愁”的提出，给人们指出了方向。因此，在此次新型城镇化中，解决农业人口在城市中的户籍问题，以产带城，因地制宜地在各地发展产业经济，平衡资源的配给，减少大城市核心城市的人口负荷，让人们能够愿意待在中小城市中工作生活，让农村新社区得到有序发展才是发展的本质。

　　然而尽管高层提出了这样的目标，提出了注重人与生态、注重传统民俗文化的发展目标，但是在具体执行之中，仍然令人担忧。

　　“乡愁”到底该往何处寻，还是一个问号。

　　在城镇化过程中，最令人担心的是过多倚赖资本，以资本的方向为建设方向，而忽略乡村、城镇的可持续发展，忽略了人的真正需求。在新型城镇化的过程中，以产业带动城镇化发展，建设产业园区，这些也就是创新与投资的所在，重在产业与人，非地产，非以产业的名义行圈钱圈地之实。

　　资本是一把双刃剑

　　资本势必会介入，不管其以何种渠道，何种理由，打着何种旗号。江曼忧心地说，“我现在很害怕看到投资方拿出十几平方公里的地出来说要做什么什么。”

　　当城市土地越来越难以获得的时候，资本会转向农村是非常自然的。十几个亿的资本在城市也许拿不下什么土地，但是在农村，这十几个亿就会显得非常可怕，这也许就意味着数十平方公里的土地，不知多少个村镇的土地都能被这样的资本买下。

　　令人担忧的是，现有的政策法规很难对资本的行为进行规范限制。倘若落在一个一味逐利的投资方手中，他也许只会拿出其中资源最好的土地用来修建住宅、酒店、度假产品等可以销售换取现金流的产品，其余的土地该如何合理规划开发，怎样保护生态环境，人文环境，传统文化的保护……这些事情被弃之一旁，那么将会留下多么庞大的烂摊子？

　　江曼告诉记者，但是在某种层面上，开发商并没有错。开发商或者投资者总是逐利的，而且他们在拿出资源最好的土地来进行资本逐利之后，也许也会顾及当地经济的发展，会做酒店，建厂房，让农民变成酒店服务员，变成工人，农民的收入的确得到提高，然而这样的开发商不会去真正考虑生态、可持续发展、土地是否被污染、当地的文化传统如何传承，而政府也因为得到了政绩和GDP，对这些事情没有作为。

　　江曼指出，这一切的关键在于没有相应的法律法规来约束投资者开发商的行为。没有在土壤污染、水污染、空气污染等等指数来对这些方面做出约束，来检验投资成果。当地GDP、农民收入的增长只是一个方面，而因为投资开发而消耗了当地的资源，这样的指标没有人来进行评估，因为没有评判标准。

　　谨防产业园区变空城
　　当我们谈到新型城镇化的时候，总会提到以产业来带动城市发展，吸引人口，使其不唱空城计，使其有序发展，不再摊大饼。但那些已经变成“空城”的产业园区、开发区甚至城市该怎么办？江曼摇摇头。已经形成的烂摊子没有人会愿意花钱花时间去重整，新一届政府也不会为此买单，如此这些“空城”、“烂尾项目”就会变成坏资产，等待资本来“捡漏”。

　　开发产业园区，也是受资本欢迎的一种投资模式。住宅市场受限，商业地产开发过度——对于资本而言，商业地产并非没有市场，而是权衡之下，开发商业地产的成本已经太高，就性价比而言，不管是转为开发旅游地产、养老地产还是产业园区，都是为了寻求以更低的成本获取更高的利润，这仍然是资本的逐利性决定的。

　　区别只在于，当资本在进入的时候，能够更长远地考虑这个区域、地块的发展，尤其是生态环境的发展。作为规划设计专家，江曼坦言，只能尽力在规划层面，从专业的角度向资本方提交更为合理的规划方案。

　　现在很多产业园项目在以简单追求招商引资，以企业落户为基本的开发目标，简单地追求税收，把税收作为实现产业园开发的单一收益来源，这样就无形中造成了产业园的低回报状态。土地是稀缺资源，因此土地价值是否能充分发挥是评价一个项目的基本标准，对于园区地产项目也是如此。基于这个原因，对于园区地产，必须开创完整的开发概念，将其真正的作为一个园区地产项目来运作。

　　园区应与产业结合
　　但撇开忧虑不说，只说产业园区的开发建设中新型城镇化下的发展，的确是前景光明的。经济学家厉以宁指出“全世界最大的投资机会就在中国的城市化。未来城市的生命力在于自主创新，而创新的基地就在于城市周边这些工业新区。“中国城镇化道路等于老城区+工业新区+农村的新社区，这三区合一就是中国的城镇化”。企业是技术创新的主体，政府应该为企业搭建平台，为企业营造好的政策、经济和物质环境，让企业愿意创新，并使得创新成果得到推广，从而推动产业的升级和经济的增长。

　　江曼告诉记者，不同于工业地产、产业地产，园区地产是一个综合性概念，它涵盖了产业、商业、居住、休闲等多种功能；另一方面，它不同于传统的市区办公物业，是以承载自主创新等新型产业活动为主要物业属性的房地产产品。走出园区地产现状的误区，研究出创新的开发模式，必须要首先回到园区地产的概念上来。

　　江曼指出，首先，园区地产具有“产业”特征，这点使其在概念上区别于其他地产类别。园区地产必须结合产业，而不是单纯的房地产开发。没有好的产业结构、没有形成产业聚集、没有可持续发展的产业环境的园区地产，就不能成为成功的园区地产。

　　其次，园区地产的“地产”属性，使我们必须明确以房地产的运作手段来开发产业地产项目，因为这是充分发挥土地价值的必要，是开发制造出高价值产品的保证，同时也是适应产业升级，承载产业进步的必然要求。因此，成功运作园区地产项目，必须同时具备对产业分析和地产项目运作的专业能力，能够分析区域产业结构和发展趋势，进而合理规划项目所需要结合的产业类别，为项目成功运作提供理想的产业生态环境。另一方面，需要具备地产运作的专业经验，以便能够合理进行产品定位，以高价值的地产产品推向市场，实现高开发价值和顺应产业升级的双重目标。（文本刊记者吴言）